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Foire aux questions
Dans cette rubrique, vous trouverez les réponses aux questions les plus fréquemment posées. Si nous n'avons pas répondu à toutes vos interrogations, n'hésitez pas à nous le faire savoir.
- Quel est votre mode de fonctionnement ?
- Parmi tous les biens mis en vente en Floride, lesquels sont les plus intéressants ?
- A partir de quel budget peut-on investir ?
- Qu'en est-il de votre garantie loyers impayés ?
- Qu'en est-il de votre garantie lots vacants ?
- Vous occupez-vous de la comptabilité du bien ?
- Avec quelles personnes travaillez-vous sur place?
- Quelles zones géographiques couvrez-vous ?
- Quels sont les frais de copropriété ?
- Quels sont les frais de gestion ?
- Quelle est votre rémunération ?
- Comment procédez-vous pour la présentation des biens ?
- Quels sont les conditions de transferts des capitaux aux USA ?
- Un paiement comptant est-il préférable ?
- Quels sont les taux appliqués par les banques américaines ?
- Je vois très peu d'annonces immobilières sur votre site, pourquoi ?
- Quels sont les avantages de passer par vos services ?
- Quels recours puis-je avoir en cas de problèmes ?
Quel est votre mode de fonctionnement ?
Il est différent d’une agence immobilière "classique". Nous travaillons avec un mandat de recherche signé par nos clients, à partir duquel nous proposons alors des biens "sélectionnés".
Nous évitons à nos clients de tomber dans les différents pièges présentés par la plupart des confrères : les tours inachevées et inhabitées, les biens "black-listés" par les banques, les biens situés dans des zones sans avenir ou sans potentiel locatif…
Parmi tous les biens mis en vente en Floride, lesquels sont les plus intéressants ?
Seul 10 % des biens immobiliers sur le marché sont intéressants, de tous types. L’important, c’est l’emplacement.
A partir de quel budget peut-on investir ?
On peut considérer un bon investissement a partir de 50.000 €. La moyenne des investissements de nos clients étant de 150.000 à 200.000 €
Prenez-vous en charge la recherche d'un locataire, la comptabilité annuelle qui en découle, et ce, à quel tarif ?
Pour les investisseurs, la location est confiée à un professionnel francophone et partenaire local, ses honoraires sont d’environ un mois de loyer pour une mise en place de locataire, et un mois de loyer environ par an pour la gestion.
La comptabilité annuelle est confiée à un expert-comptable francophone, ses tarifs sont de l’ordre de 800 dollars par an (variable). Mais bien sûr, ce n’est nullement une obligation.
Qu'en est-il de votre garantie loyers impayés ?
Pour une gestion locative sereine de votre patrimoine immobilier, la garantie des loyers impayés vous est proposée, même si aux Etats-Unis, les expulsions sont prononcées dans un délai très court (15 jours à 3 mois maximum).
Elle permet de se protéger contre la défaillance d’un locataire devenu subitement insolvable (chômage, divorce, maladie…).
Le cabinet Chasseur-immo-Floride vous propose une « garantie en cas de loyers impayés locaux d’habitation » pour un montant de 5 % des loyers encaissés, accessible à tous les propriétaires qui ont confié leur bien en gérance à notre partenaire local.
Qu'en est-il de votre garantie lots vacants ?
LA GARANTIE VACANCE LOCATIVE donne la certitude de percevoir ses loyers en l’absence de locataire, vous bénéficiez ainsi :
- D’une sécurité et rentabilité garantie de votre placement immobilier,
- Du respect de vos engagements financiers (remboursement de crédits),
- D’un revenu complémentaire de retraite garanti.
Le cabinet Chasseur-immo-Floride vous propose une « garantie vacance locative » accessible à tous les propriétaires qui ont confié leur bien en gérance à notre partenaire local.
Vous occupez-vous de la comptabilité du bien ?
La comptabilité annuelle est confiée à un expert-comptable francophone, ses tarifs sont de l’ordre de 800 dollars par an (variable). Mais bien sûr, ce n’est nullement une obligation. Concernant ses tarifs :
- Environ 800 $ pour toute la partie administrative, les revenus locatifs, et les différentes déclarations obligatoires.
- Pour information, vous avez la possibilité de créer une société aux Etats-Unis pour environ 1400 $, qui elle-même pourra se porter acquéreur du bien. Une consultation auprès de notre cabinet partenaire pourra être programmée pour de plus amples renseignements.
Avec quelles personnes travaillez-vous sur place ?
Des professionnels "avertis", installés depuis plusieurs années et dont la réputation n’est plus à faire, tous quasiment francophones, capables de répondre à vos besoins en matière de fiscalité, de droit immobilier, d’assurances, de financement et bien entendu de recherche de biens en adéquation avec vos idées et vos envies.
Quelles zones géographiques couvrez-vous ?
Nous intervenons principalement sur la Floride, et particulièrement en périphérie de Miami.
Quels sont les risques, notamment sur les possibilités de location, en regard du volume pléthorique de biens sur le marché ?
A condition de sélectionner un bien situé dans un lieu où il y a une vie associative, des écoles et des commerces, il n’y aura aucun problème pour la location.
Les américains cherchent à bien se loger, et la demande locative est croissante, du fait notamment des différentes saisies et expulsions.
Quels sont les frais de copropriété ?
Ils sont très variables, selon les services proposés. Cependant, pour ces mêmes services, ils sont nettement moins élevés qu’en France.
Quels sont les frais de gestion ?
Entre 100 et 150 dollars environ par mois, ou un mois de loyer par an environ.
Quelle est votre rémunération ?
Notre rémunération est de 6 % du montant de l’acquisition, comprenant la recherche, l’étude, le rapport détaillé des biens, la visite et l’accompagnement jusqu'à la signature de l’acte authentique chez notre avocat partenaire ou à l’ambassade américaine à Paris.
Comment procédez-vous pour la présentation des biens ?
La présentation de biens se fera en fonction de vos désidératas et après une sélection rigoureuse, cependant, une visite guidée des biens sur place avec nos correspondants locaux est préférable.
Quels sont les conditions de transfert des capitaux aux USA ?
Il n’y a pas de problème concernant le transfert de fonds aux Etats-Unis, du moment que vous puissiez en justifier l’origine.
Un paiement comptant est-il préférable ?
Oui pour les biens proposés aux enchères et en pré-enchères. La décision doit être prise rapidement, et les fonds doivent être présentés sous quelques jours.
Si le client investit dans une logique de rendement locatif, préférer aussi un paiement comptant total car il n'y aura pas de frais de crédit Mortgage)ou un financement à hauteur de 40% voire 50%, afin de réduire les frais fixes après investissement.
Quels sont les frais afférents à la signature de l’acte authentique, communément appelés "frais de notaire" ?
Aux Etats-Unis, ce sont des frais d’avocat. Ils s’élèvent à environ 5 % maximum.
Quels sont les différents modes de financement ? Quel rôle jouez-vous dans l'obtention d'un prêt aux Etats-Unis ? Avez-vous un rôle de courtiers en prêts ?
Nous ne sommes pas courtiers en prêts, ou "brokers pour les mortgages". Nous travaillons directement avec les banques partenaires. Les banques partenaires connaissent notre métier, notre méthode de travail et font confiance aux dossiers que nous leur transmettons.
Dans tous les cas, nous restons vos correspondants et assurons le suivi du montage de dossier, du financement jusqu'à l'achat. Bref, nous négocions tout, du début jusqu’à la fin.
3 possibilités s’offrent à vous pour le financement :
- Via une banque française : dans la plupart des cas, elle vous demandera une garantie hypothécaire immobilière ou un nantissement sur un produit financier.
- Les possibilités d’emprunt via une banque américaine commencent avec un apport de 40 %. Exceptionnellement, quelques emprunts avec 30 % d’apport ont été accordés avec des conditions assez drastiques...
- Paiement comptant
Selon les cas, nous pouvons faire appel à un courtier en prêt. Les commissions pour ce dernier sont payées par la banque émettrice du prêt.
Quels sont les taux appliqués par les banques américaines ?
Les taux d’intérêt pour un non-résident sont à ce jour de 6,5 % hors assurances environ.
Je vois très peu d'annonces immobilières sur votre site, pourquoi ?
En effet, cet usage étant l’apanage des agents immobiliers qui souhaitent vendre un bien immobilier en tant que tel et non comme "un investissement et un réel placement financier", comme nous nous engageons à le faire. Nous travaillons sur mandat de recherche uniquement.
De plus, il faut savoir qu’il y a actuellement en vente :
- Plus de 70.000 APPARTEMENTS
- Et Plus de 47.000 MAISONS
Rien que pour le Sud de la Floride (Palm Beach, Fort Lauderdale et Miami) et cela, sans compter les milliers de logement neufs faisant partie des nouveaux lotissements encore en construction.
Tous ces biens sont listés sur le MLS (Multi Listing Service) : fichier commun accessible par l’ensemble des 150.000 AGENTS IMMOBILIERS de Floride (dont 50.000 RIEN QUE POUR LA PARTIE SUD DE LA REGION).
Aucun d’eux ne peut revendiquer, comme nous nous appliquons à le faire, une quelconque expertise en matière d’investissement. La preuve en est, leurs sélections de propriétés sur internet et autres, foisonnent de biens que les banques ne veulent plus financer (BLACK-LIST) et pour les investisseurs comme vous, ce genre d’acquisition s’avère forcément de mauvais augure.
- Charges de copropriétés démesurées pour des services (antérieurement 5 étoiles) qui tournent au ralenti, ou pire encore.
- Dans quelques années (au moment de récolter les fruits de votre investissement), impossibilité de revente pour ces biens achetés "comptant" car aucune banque américaine n’acceptera de financer un quelconque acheteur pour ce genre de produit, inscrit sur "liste noire", etc.
Seul avantage pour les investisseurs d’aujourd’hui sur ce genre de produit : le rachat de ces bâtiments dans leur totalité (généralement des tours de plusieurs dizaines d’étages) afin de leur donner une seconde vie et une valeur ajoutée attractive dans l’avenir.
En définitive, ce que nous vous proposons aujourd’hui, c’est une réelle analyse du marché réalisée par des professionnels de l’investissement, un encadrement sur mesure avec une prise en charge de A à Z dans votre processus d’investissement, ainsi que la mise à disposition d’une équipe de professionnels avertis, capables de répondre à vos besoins en matière de fiscalité, de droit immobilier, d’assurances, de financement et bien entendu de recherche de biens en adéquation avec vos idées et vos envies.
Voilà un aperçu des prestations auxquelles vous aurez droit en vous engageant à travailler avec nous ! Ce mandat correspond à une garantie du sérieux et de l’objectivité de nos prestations.
Quels sont les avantages de passer par vos services ?
- la mise en relation avec un réseau de professionnels dont nous avons validé la compétence et les performances,
- l'expertise du marché immobilier Américain faite par des professionnels qui travaillent pour l'acheteur (et non le vendeur),
- le gain de temps énorme (et donc d'argent),
Quels recours puis-je avoir en cas de problèmes ?
Toute vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis se fera avec le concours de notre agence immobilière française.
Chasseur-immo-Floride est une enseigne de l’agence Washington Real Estate, dont le siège social est situé, à VICHY (03200), 80 rue Jean Jaurès, numéro RCS 421371311.
Vous bénéficiez ainsi des garanties offertes par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 :
- Une Garantie Financière : elle assure à nos clients la restitution des fonds qui sont déposés dans notre agence.
- Une assurance Responsabilité Civile et Professionnelle : elle couvre les risques liés à l'exercice de notre profession (dommages, vol, abus de confiance…).
