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De nombreuses structures luxueuses ont été construites pendant les années 1980 et vendues à prix d'or. Aujourd'hui beaucoup de ces appartements restent invendus. Pour pouvoir rembourser leurs crédits, les promoteurs sont donc dans l'obligation de brader leurs biens, souvent à prix coutant, voire parfois même en perdant de l'argent.

Historique :

Devant un flux massif de capitaux étrangers tirant le prix des actifs immobiliers vers le haut, les promoteurs, financés par des banques peu frileuses, ont entrepris la construction de projets résidentiels ambitieux dès 2003, totalisant plus de 30 000 appartements en cours de livraison aujourd’hui, et allant bien au delà des scénarios démographiques plausibles d’occupation.

Un dollar bas pour les étrangers, et des taux d’intérêts historiquement faibles facilitant l’accès au crédit, ont permis à des dizaines de milliers de personnes, américaines ou étrangères, de spéculer sur l’achat d'un bien immobilier avec une vision d’investisseur à court terme : minimiser l’apport et choisir les prêts à taux variables les moins coûteux dans l’espoir de revendre rapidement pour réaliser une plus-value qui apparaissait certaine. Les banques se prêtant au jeu.

Elles ne pensaient d'ailleurs pas prendre de risque sur les prêts accordés puisque ils étaient revendus sur le marché secondaire, garantis par les institutions financières Fannie Mae et Fredie Mac, qui, elles, pensaient supprimer le risque contracté en mutualisant ces prêts en différents profils de portefeuilles, transformés et offerts à la vente en titres obligataires aux rendements proportionnels.

Ainsi alimentés par les investisseurs en bourse du monde entier, les capitaux bancaires abondaient, les prêts se multipliaient et devennaient même "créatifs" en se souciant peu de la valeur intrinsèque des biens mis en garantie, souvent surévalués sur la croyance que celle-ci ne pouvait qu’augmenter.

Les acheteurs se précipitèrent. Il est arrivé qu'ils "campent" en file d'attente une nuit entière devant les bureaux des promoteurs immobiliers pour être parmi les premiers à signer un contrat d'achat en vente future, avant que l’immeuble ne se déclare "sold out" (complètement vendu) en quelques heures. Les promoteurs donnaient la possibilité de revendre ces contrats avec profit pendant la durée de la construction de l'immeuble, contrats qui passaient de main en main, alimentant leur valeur fictive, en oubliant le besoin originel qui aurait dû être de loger un résident.

La bulle a commencé à atteindre son paroxysme en 2006 quand les premières livraisons d'appartements ne trouvèrent pas d’acquéreurs aussi facilement que prévu, et que les taux d’intérêts en forte hausse firent prendre conscience aux investisseurs que le portage de leur bien devenait d’autant plus coûteux que la propriété ne se revendrait pas rapidement. Le cycle dépressif fut enclenché, qui fit prendre conscience à Wall Street, qu’après tout, la croissance des titres obligataires crées sur ces actifs n’était plus garantie et à la hauteur des rendements promis aux petits porteurs, qui revendaient et voyaient la valeur de leurs portefeuilles s’effriter jusqu’à la crise connue actuellement.

La perte de valeur des propriétés dans la région de Miami, constatée dès 2006 s’est vite accélérée. Aujourd’hui, la croissance qui avait atteint 120% des prix entre 2003 et 2006 est presque annulée avec des valeurs qui retrouvent leur niveau d'avant l’essor de la bulle immobilière. Les saisies bancaires de propriétés en défaillances de paiements se multiplient, obligeant la ville de Miami à ajouter 2 jours de sessions d’enchères supplémentaires chaque semaine, où peu d'acheteurs se portent acquéreurs devant la pléthore de biens offerts au rabais.









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